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智慧估价

一,简介

      智慧估价是一项采用自动估价模型对房地产进行快速、准确和低成本评估的技术。估价模型(Automated Valuation Model,简称AVM)是基于应用数学和统计理论的计算机软件项目,通过采集房地产特征变量信息来进行市场分析、建模,从而估算出房地产的市场价值。“国信达”的房地产自动估价技术结合了互联网、地理信息系统、数据分析模型等先进技术,具备科学性、时效性和客观公正性的特点,可以全自动、大批量、短时间、高精度地完成一个城市每个小区及每套住宅的房地产价格评估及统计分析报告。

二,主要技术

      1.估价师仿真模型

      利用数学和统计学方法,结合多种计算逻辑,高度仿真地模拟了估价师的估价作业流程,基于“市场比较法”,利用数理统计方法,选取与待估房产最为匹配的可比交易案例进行修正,以评估待估房地产的市场价值。

      2.比价关系模型

      根据每个城市及每个地区数据质量情况在每个小区或每幢楼内挑选一个标准房地产,以标准房地产的市场价格做为基准价,基准价的计算上运用了多元线性回归模型、聚类分析、多维空间插值方法。并通过数据统计推导影响房价的因素和权重系数,建立从基准价到每户价格的比价关系,将 “标准房”所在楼栋、单元和户的价格调整到待估房产所在的楼栋、单元及户的价格,即对小区基准价进行调整后得到待估房产的市场价格。

      3.特征价格模型

      将房地产视为一系列同质的特征(面积、楼层、朝向、区位属性等)聚合而成的“特征束”,根据已知市场价格的案例对房地产特征价格函数进行拟合,建立房地产价格与其相关特征之间关系的函数形式,并将待估房地产的特征代入函数,得到待估房地产的市场价格。

      4.机器学习模型

      使用大量的房地产交易案例,利用各种统计学习模型对房地产价格案例样本的各种相关信息与市场价格之间的关系进行迭代学习,包括使用决策树、随机森林、支持向量机(SVM)等机器学习算法来自动计算和调整每个城市的自动估值体系,最后得到满足建模精度要求的模型,得到待估房地产的市场价格。

三,模型检验体系

      1.模型结果通过IAAO比率分析

      建立统一合理的批量评估统计检验标准是批量评估系统投入实际运用的基本要求。国信达AVM模型均通过了国际估价官协会确定的批量评估IAAO比率分析,同时系统可以自动完成标准模型参数检验和评估效果检验。

      2.误差分析报告

      国信达拥有大量的市场交易案例并添加到案例库中,模型将根据真实成交案例进行自动化的误差分析,并出具误差分析报告,协助进行模型修正。

四,评估流程

五,应用领域

      智慧估价的研发和实践不仅能够在全国范围内根据城市存量房地产具体情况动态选定适合该城市的评估技术路线,能够根据海量数据和云计算技术快速针对陌生城市制定合理的数据采集方案,同时,还能够根据采集的基础数据信息结合多种评估方法,无缝隙、全覆盖的为任意城市选定出科学、合理的存量房地产评估价格和调整体系。可以说该技术是对传统房地产估价技术的一次革命,它的成功将会为未来房地产估价技术的发展带来前所未有的前进动力。
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